الشهر: سبتمبر 2020

• قررت لجنة السياسة النقديـة للبنك المركزي المصـري في اجتماعهـا يـوم الخميس الموافق 24  سبتمبر 2020 خفض كل من سعرالعائد علي الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزي بواقع 50 نقطة أساس ليصل الى 8.75% و 9.75% و 9.25% على الترتيب. كما تم خفض سعر الإئتمان والخصم بواقع 50 نقطة أساس ليصل الي 9.25%

جاء قرار لجنة السياسات النقدية بالبنك المركزي المصري مخالفا لتوقعاتنا وأيضا بخلاف الإجماع حول توقع تثبيت سعر الفائدة. نعتقد أن قرار البنك المركزي مع إعلان البنوك التجارية الأخير بخفض الفوائد على شهادات الإيداع بنسبة تتراوح ما بين 2% – 3.5% وإلغاء شهادة الـ15% أجل السنة، يهدف إلى تشجيع الاستهلاك الخاص كعامل مؤثر في نمو إجمالي الناتج المحلي. يتوافق ذلك القرار أيضا مع جهود الحكومة في تعزيز دور القطاع الخاص كعامل أساسي في دعم الاقتصاد المصري حيث سجل الاستهلاك الخاص اعلي معدلات نمو في الربع الأول من 2020 اي ما قبل كوفيد-19 بنسبة 5.3% على أساس سنوي وهو المعدل الأعلى منذ اعام المالي 12/13. علي جانب الاستثمار الخاص، فقد سجل معدل نموحقيقي يصل إلى 14% تقريبا على أساس سنوي في التسعة أشهر الأولى من العام المالي 19/20 متخطيي بذلك حجم الإستثمار الحكومي الذي انخفض بنسبة 5% تقريبا على أساس سنوي. بالرغم من هذا، نرى أن انخفاض سعر الفائدة قد يكون له تأثير محدود علي معدلات الإستهلاك على المدى القصير ، بسبب ربط قدر كبير من السيولة في شهادات الـ 15% أجل السنة إلى جانب ارتفاع معدل البطالة وانخفاض مستويات الدخل حاليا. علاوة على ذلك، لا نعتقد أن خفض سعر الفائدة سوف يؤدي الي خفض مماثل في فوائد أذون الخزانة. وكانت عوائد أذون الخزانة للـ 12 شهر قد انخفضت ب100 نقطة أساس فقط منذ مارس 2020 بالرغم من قرار البنك المركزي الماضي بخفض 300 نقطة أساس.

• أصدرت إدارة البحوث بشركة اتش سي للأوراق المالية والاستثمار توقعاتها بشأن قرار لجنة السياسات النقدية المحتمل في ضوء الوضع الراهن لمصر ومستويات التضخم حيث توقعت أن يبقي البنك المركزي على أسعار الفائدة دون تغيير في اجتماعه المقبل المقرر عقده الخميس الموافق 24 سبتمبر.

قالت مونيت دوس، محلل اول الاقتصاد الكلي وقطاع الخدمات المالية بشركة اتش سي: “مازالت مستويات التضخم تحت السيطرة حيث جاءت اقل بكثير من مستهدف البنك المركزي عند 9% (+/- 3%) للربع الرابع من 2020 وأيضا أقل من توقعاتنا السابقة عند 4.2% لشهر أغسطس على أساس سنوي، ذلك بسبب انخفاض أسعار الأغذية وضعف إنفاق المستهلك من وجهة نظرنا. ونتوقع حاليا أن ينخفض التضخم إلى 5% تقريبا في الربع الأخير من 2020 أي أقل من توقعاتنا السابقة التي جاءت عند 6% تقريبا. ارتفعت قيمة الفائدة الحقيقية إلى 4.7% و7% على الودائع قصيرة الأجل والقروض بالترتيب وهذا أعلى بكثير من متوسط الـ 12 عاما الذي حقق -3.3% و0.8%. ولكننا نعتقد أن بيئة سعر للفائدة الحقيقية المرتفع مبرر بضعف السيولة لدى القطاع البنكي ومركز صافي الإلتزامات الأجنبية لدى البنوك حاليا. انخفض حجم عمليات السوق المفتوحة – والذي يعد مؤشر على سيولة الانتربنك – إلى نسبة 10% تقريبا من إجمالي الودائع بالعملة الأجنبية في أغسطس أي أقل بكثير من متوسط الـ 12 سنة له الذي حقق 21% تقريبا (ماعدا الفترة 2011-2013) وعلى صعيد آخر، فقد حقق القطاع البنكي مركز صافي التزامات أجنبية منذ الخروج الكبير لرأس المال الأجنبي من سوق أدوات الدين المصري الذي حدث في شهر مارس ولكن تم انحساره جزئيا ليحقق 1.8 مليار دولار أمريكي في يوليو. وبناءا عليه، نتوقع أن تظل معدلات الفائدة مرتفعة متضمنة فائدة الـ 15% على الودائع أجل السنة لدى بنوك القطاع العام للحفاظ على السيولة في القطاع البنكي. بينما عودة التدفقات الأجنبية لسوق أدوات الدين المصري سوف تحسن من وضع سيولة الانتربنك وتؤدي إلى انخفاض عوائد أذون الخزانة من مستوياتها الحالية من وجهة نظرنا. ومن هنا نتوقع أن يبقي البنك المركزي على سعر الفائدة دون تغيير في اجتماعه المقبل المقرر عقده الخميس الموافق 24 سبتمبر.”

جدير بالذكر أن لجنة السياسات النقدية للبنك المركزي المصري قد أبقت على سعر الفائدة دون تغيير في اجتماعها المنعقد في 13 أغسطس من هذا العام للمرة الرابعة على التوالي بعد قرار خفض سعر الفائدة 300 نقطة أساس في اجتماعها الطارئ يوم 16 مارس. انخفض التضخم السنوي ليصل إلى 3.4% في أغسطس من 4.2% في الشهر السابق مع انخفاض التضخم الشهري بنسبة 0.2% على أساس شهري مقارنة بزيادة بنسبة 0.4% في يوليو على أساس شهري وذلك وفقا للبيانات الصدارة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (CAPMAS).

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث أشارت إلى استمرار مواجهته لصعوبات عدة بسبب فيروس كورونا وتوصي بزيادة الوزن النسبي لسهم مدينة نصر للإسكان والتعمير.

• مازال القطاع العقاري يواجه صعوبات مما دفع الشركة إلى اللجوء إلى المبيعات الاستثنائية وخصومات نقدية للتغلب على نقص السيولة

• أثر هذا أيضًا على تسليم وحدات الشركة التي من المتوقع أن تتعافي في عام 2021. نتوقع أن تنمو ايرادات مدينة نصر للإسكان والتعمير بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات القادمة بنسبة 21٪ تقريبا وأن تنمو المبيعات الاولية نمو متواضع قدره 3% تقريبا

• نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي لسهم مدينة نصر للإسكان والتعمير، بينما خفضنا توقعاتنا للسعر المستهدف بنسبة 44% تقريبا إلى 7.05 جنيه مصري/سهم؛ مما يترجم الي مضاعف صافي الاصول السهم المتوقع يبلغ 0.35x لعام 2020، في حين أن السهم يتم تداوله عند نصف قيمة هذا المضاعف

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: “أدي فيروس كورونا إلى تفاقم صعوبة الظروف التي يمر بها القطاع العقاري مما أثر على معدل تسليم الوحدات والمبيعات الاولية: أثر ضعف قدرة القوة الشرائية على مبيعات القطاع العقاري في عام 2019 مما أدى إلى نمو المبيعات الاولية بنسبة 7٪ فقط على أساس سنوي، بينما أدى فيروس كورونا إلى تفاقم وضع المبيعات ومعدل تسليم الوحدات. لم تكن مدينة نصر للإسكان والتعمير استثناء خاصةً أنها كانت تواجه منافسة شرسة في شرق القاهرة، بالإضافة إلى تأخر في تسليم وحداتها. على الرغم من قوة ميزانيتها العامة نسبيًا (بلغت نسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية 0.39 مرة في الربع الثاني من عام 2020) ، نعتقد أن الشركة كانت تواجه بعض النقص في السيولة، بسبب احتياجها للإنفاق على البنية التحتية بشكل رئيسي في مشروع سراي (Sarai) ، فضلاً عن خطط السداد المريحة التي قدمتها إلى السوق خلال إطلاق مشروع سراي (Sarai) في أواخر عام 2016. لحل هذه المشكلة، قررت الشركة: (1) طرح مخزون بخصومات نقدية تصل إلى 50٪ لمخزون قيمته 500 مليون جنيه مصري، بغرض إعطاء الأولوية للتدفقات النقدية على حساب الربحية، (2) اللجوء إلى القروض من خلال توقيع قرض مشترك بقيمة 2.19 مليار جنيه مصري مع مجموعة من البنوك (تتوقع الإدارة فقط سحب حوالي 1.40 – 1.50 مليار جنيه مصري من التسهيلات خلال 2020)، (3) التركيز على بيع قطع أراضي تجارية بطريقة استثنائية، و (4) طرح مشروع ( Sarai Mansions) بقيمة قدرها حوالي مليار جنيه مصري، إذ يُعد بيع أراضي سكنية للأفراد، مما يقدم منتجًا مختلفًا لمحفظة الشركة. الجدير بالذكر أن الشركة أخرت موعد التسليم وحداتها حاليًا إلى 4 سنوات من 3 سنوات سابقًا لاستيعاب تأخر تسليم وحداتها. عملت الشركة على زيادة حجم ارصدة حجز العملاء بشكل مطرد، والتي نمت بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات الماضية بنسبة 28٪، لتبلغ 8.53 مليار جنيه مصري في الربع الثاني من عام 2020، ومن المتوقع أن يكون عام 2020 عامًا قويًا بالنسبة لتسليم وحدات الشركة حيث كانت تستهدف تسليم حوالي 2500 وحدة، أي 14.1 ضعف عدد الوحدات المسلمة العام السابق. مع الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا الذي يؤثر على جميع القطاعات بشكل عشوائي، نعتقد أن الشركة قد لا تكون قادرة على تحقيق هذا الهدف، مما يؤثر بشكل أكبر على وتيرة دورة التنفيذ.”

أضافت مريم السعدني: “نتوقع أن تحقق الشركة إجمالي مبيعات اولية قدرها 14.6 مليار جنيه مصري خلال الفترة من 2020 – 2022 بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات القادمة بنسبة 3% تقريبا: نتوقع تحصيل 21.8 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2030 ونتوقع ان تقوم الشركة بإنفاق استثماري بقيمة 9.22 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2025. في تقديراتنا، نأخذ في الاعتبار المراحل التي تم إطلاقها من تاج سيتي (Taj City) (بما في ذلك تاج سلطان، تي زون، شاليا، ليك بارك ستوديوز، وكوبالت) وسراي (Sarai) بما في ذلك Taval و Croons Condos و S2 و Cavana Lakes ، بينما نستبعد المبيعات المستقبلية لمشروع مدينة نصر لمشترك مع شركة بالم هيلز للتعمير ) كابيتال جاردنز) ونحتسب فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع). نتوقع الحفاظ على دفعات حجز العملاء للشركة عند مستوياتها الحالية لأنها تقوم يتسليم S1 في سراي (Sarai) التي طرحتها في الربع الرابع من 2016. كما قمنا بتمديد فترة التحصيل عبر محفظة مشاريع الشركة لتتضمن سياسة تسهيلات الدفع التي تنتهجها الشركة في مبيعاتها حيث أن خطة 7 و8 سنوات هي الأكثر انتشارًا حاليًا. نستبعد مشروع حدائق نصر من توقعاتنا ونقيم مخزون المشروع بقيمته الدفترية. على الرغم من توقعاتنا بالتأخر في تسليم الشركة لوحداتها، فإننا نتوقع أن تبلغ ايرادات الشركة 2020-2025 مبلغ 19,7 مليار جنيه مصري، بمتوسط ​​إجمالي ربح يبلغ 10.1 مليار جنيه مصري، أي بهامش ربح يقدر بـ 51٪ز نتوقع أن يكون لعروض الخصم النقدي للشركة تأثير ضئيل على متوسط ​​فترة تحصيل محفظة العملاء واوراق القبض وعلى هوامش ربحها، حيث ان قيمة الوحدات المباعة بخصم نقدي حوالي 500 مليون جنيه مصري فقط، أي 5٪ من رصيد محفظة العملاء واوراق القبض.”

اختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: ” نخفض السعر المستهدف بنسبة 44% تقريبا ليصل إلى 7.05 جنيه مصري/سهم ولكننا نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي لسهم الشركة: نعتمد على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمنا لمشاريع الشركة العقارية وهما، تاج سيتي وسراي (Sarai)، ونقيم مخزون الأراضي غير المطوَّرة للشركة من خلال احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المحتملة من تطوير هذه الأرض في المستقبل، وباستخدام المخطط الرئيسي لكل قطعة أرض. نستثني المبيعات المستقبلية من كابيتال جاردنز من تقييمنا بسبب عدم وجود رؤية واضحة حول عمليات الإطلاق المستقبلية وبطء وتيرة المبيعات، مع مراعاة فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع. بلغ المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المتغير للـ 5 سنوات نسبة 16.6٪. تضمن السعر المستهدف في حساباتنا، على 27٪ جاءت من خصم التدفقات النقدية (DCF) و 73٪ من تقييم الأرض، مع احتساب قيمة خصم التدفقات النقدية (DCF) عند 2.90 جنيه مصري/سهم ، وقيمة الأرض غير المطورة عند 5.14 جنيه مصري/سهم ، بينما يخصم مركز الدين الصافي المقدر بـ 1.42 مليار جنيه مصري ما قيمته 0.99 جنيه مصري/سهم وينتج عنه السعر المستهدف 7.05 جنيه مصري للسهم. يضع السعر المستهدف لدينا الشركة عند مضاعف صافي الاصول قيمته 0,35، أي عائدًا محتملًا بنسبة 107٪ تقريبا على سعر إغلاق السهم في 25 أغسطس البالغ 3.41 جنيه مصري/سهم، مما يقودنا إلى الحفاظ على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي. نقدر أن السهم يتم تداوله عند مضاعف صافي الاصول متوقع لعام 2020 قيمته 0.17، وهو أقل من متوسط ​​الشركات النظيرة في القطاع البالغ 0.28. وفقًا لأرقامنا، يحتسب السوق 406 جنيهًا مصريًا/متر مربع للأراضي غير المطورة للشركة مقارنةً بتقييمنا البالغ 1395 جنيهًا مصريًا/متر مربع (أقل بنسبة 33٪ من القيمة المقدرة لدينا سابقا والبالغة 2076 جنيه مصري/متر مربع)، وتمثل خصم بنسبة 71٪ تقريبا على أسعار السوق.”