“الأول” صندوق الإستثمار النقدي ذو العائد اليومي التراكمي من بنك أبو ظبى الأول  مفتوح للاكتتاب حاليا وحتى الوصول للحد الأقصى. للاستثمار في الصندوق، يرجى زيارة أقرب فرع – 19977

اتش سى: شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، نتوقع تحقيق أرباح بشكل أسرع

شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير

نتوقع تحقيق أرباح بشكل أسرع

  • يحقق بيع مشروع “هيليو بارك” عائدا كبيرة ويضع معيارا جديدا لتقييم محفظة الأراضي المتبقية لدى الشركة

  • تنتوي الشركة التوجه لمزيد من مشروعات المشاركة لدعم ربحيتها

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وتوقعت تحسناً في ربحيتها.

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: ” ساعد بيع أرض هليوبارك في استفادة الشركة من حصيلة البيع واعادة تقييم محفظة أراضيها: وافقت إدارة شركة مصر الجديدة – بعد سنوات من الاحتفاظ بمحفظة أراضيها على بيع أرض مشروع هيليوبارك ذات ال 7.12 مليون متر مربع (تمثل 31% تقريبا من محفظة أراضيها وقتها) للهيئة القومية للتأمين الاجتماعي في شهر أكتوبر 2023 مقابل 15 مليار جنيه مصري (صافي عائد 13 مليار جنيه مصري) أي 2107 جنيه مصري للمتر المربع، وتم تنفيذ الصفقة في الربع الرابع من 2023. نعتقد أن تقييم صفقة “هليوبارك” له تأثير إيجابي على قيمة محفظة الأراضي المتبقية لشركة مصر الجديدة في مدينة “نيوهليوبوليس”. في نوفمبر 2023، وقعت الشركة العقد النهائي لمشروع المشاركة مع شركة إم جي للتطوير العقاري لتطوير 77.19 فدانًا (أي 0.32 مليون متر مربع) في قطعتي 10 و11 من أرض مدينة “نيو هليوبوليس” الجديدة وحصتها في إيرادات المشروع تبلغ 3.39 مليار جنيه مصري، تمثل 32.1٪ من إجمالي إيرادات المشروع. في يناير 2024، تم توقيع صفقة أكبر مع شركة الشرق الأوسط للاستثمار والتنمية السياحية لتطوير حوالي 865 فدانًا (أي 3.63 مليون متر مربع) في مدينة “نيوهليوبوليس”، حيث تبلغ حصة شركة مصر الجديدة من الإيرادات حوالي 28٪ من الوحدات نصف التشطيب، وحوالي 3٪ من قيمة التشطيب، مع عائد متوقع يبلغ 39.7 مليار جنيه مصري بحد أدنى مضمون بقيمة 23 مليار جنيه مصري، ومن الممكن أن يزيد حجم الصفقة إلى 1070 فدانًا. بالإضافة إلى ذلك، في مارس 2024، تلقت شركة مصر الجديدة عرضًا من شركة ماونتن فيو لتطوير قطعة أرض مساحتها 517 فدانًا (أي 2.17 مليون متر مربع) في مدينة نيوهيليوبوليس، وعرضًا آخر من شركة مدينة مصر للاسكان والتعمير لتطوير ثلاث قطع أراضٍ في مدينة نيوهيليوبوليس بإجمالي مساحة 580 فدانًا للتطوير بنظام المشاركة في الايرادات. يؤدي بيع هيليوبارك بالإضافة إلى صفقات المشاركة إلى احتفاظ الشركة بمحفظة أراضي غير مطورة قدرها 12.4 مليون متر مربع في مدينة نيوهيليوبوليس، بالمقارنة ب22.2 مليون متر مربع سابقًا. نتوقع أن تركز شركة مصر الجديدة في المستقبل على المزيد من صفقات المشاركة لخلق دخل ثابت، وعلى تطوير مدينة نيوهيليوبوليس، بعد توفير التمويل اللازم للإنفاق على بنيتها التحتية من عائدات بيع مشروع هيليوبارك بتكلفة تبلغ حوالي 4 مليار جنيه مصري.”

واختتمت مريم السعدني تحليلها: “ نتوقع تحسن في ربحية شركة مصر الجديدة على المدى القصير والمتوسط: تقديراتنا لإيرادات الشركة ترتكز على اتفاقية مشاركة الايرادات مع شركة سوديك، يليها مخزون الوحدات تامة التشطيب بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري. كانت شركة مصر الجديدة تحتفظ بمخزونها من الوحدات على مدار التسعة أرباع الماضية، مما أثر سلبا على ربحيتها. أعلنت الشركة مؤخرًا عن خطتها لبيع 460 وحدة سكنية في مدينة نيوهليوبوليس بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري، وهو ما سينعكس بشكل إيجابي على إيراداتها وصافي دخلها للسنة المالية 2024. نتوقع أن تمثل إيرادات سوديك إيست أكبر حصة في إجمالي الإيرادات المتكررة، بنسبه 56٪ من اجمالي الايرادات خلال الفترة مابين السنة المالية 2024 – 2026، يليها حصة قدرها 44٪ من مبيعات الوحدات. نحن نقدر إيرادات قدرها 1.65 مليار جنيه مصري من مشروع سوديك إيست، خلال فترة مابين السنة المالية 2024-2026. وقد سجلت مصر الجديدة بالفعل مبلغ 1.26 مليار جنيه مصري من حصتها في ايرادات المشروع، أي 25% تقريبًا من الحد الأدنى المضمون البالغ 5.01 مليار جنيه مصري. ومن الجدير بالذكر أن إيرادات سوديك إيست يتم احتسابها دون أي تكلفة تقريبًا، مما يسمح للشركة بتحقيق هوامش ربح عالية. ونقدر إيرادات قدرها 1.30 مليار جنيه مصري من 460 وحدة سيتم طرحها في عام 2024، بمتوسط هامش ربح مقدر بـ 40% تقريبًا. لم نقم باحتساب ايرادات مشروعات المشاركة المستقبلية ضمن تقديراتنا حتى يتم إطلاقها. لقد قمنا بتقدير هامش مجمل الربح للشركة قدره 79% تقريبا للفترة ما بين الربع الرابع من عام 2023 حتي السنة المالية 2026، باحتساب إجمالي تكاليف متوقعة قدرها 3.40 مليار جنيه مصري خلال نفس الفترة. تبلغ مستحقات الشركة من عملائها 1.27 مليار جنيه مصري، والتي نأخذها في الاعتبار ضمن جدول التحصيلات لدينا خلال الربع الرابع من عام 2023 حتى السنة المالية 2033، بالإضافة إلى مبيعات الوحدات المستقبلية البالغة 1.30 مليار جنيه مصري. نتوقع أن تقوم الشركة بتخفيض ديونها خلال الفترة المقبلة مع استغلالها لعائدات بيع أرض هيليو بارك. نتوقع أن يتحول صافي الدين البالغ 1.45 مليار جنيه مصري إلى صافي رصيد نقدي بقيمة 3.28 مليار جنيه مصري في الربع الرابع من عام 2023، كما نتوقع خفض صافي الدين تدريجياً إلى 543 مليون جنيه مصري في السنة المالية 2025 من 1.74 مليار جنيه مصري اعتباراً في الربع الثالث من عام 2023. تعزز عائدات صفقة هليوبارك من المركز المالي لشركة مصر الجديدة بشكل كبير، على الرغم من تقديرنا لتوزيعات أرباح للسهم عن السنة المالية 2023 يبلغ 2.30 جنيه مصري للسهم، مما يترجم الي صافي عائد قدره 18٪ تقريبا بناءً على سعر إغلاق سهم الشركة بتاريخ 10 مارس عند 12.6 جنيه مصري.”

 عن اتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات:

“اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات “هي شركة تابعة لبنك الإستثمار “اتش سى للأوراق المالية والاستثمار” الذي يقدم استشارات مالية في مجال نشاط بنوك الإستثمار، إدارة الأصول، تداول الأوراق المالية، البحوث المالية، وخدمة أمانة الحفظ. اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات هي شركة مصرية مسجلة وعضو في هيئة الرقابة المالية المصرية (FRA)، يقع مقرها الرئيسي في 34 شارع جزيرة العرب – المهندسين – الجيزة، مصر.

اتش سى: شركة سيدي كرير للبتروكيماويات (سيدبيك)، الأداء القوي مستمر

شركة سيدي كرير للبتروكيماويات (سيدبيك)

الأداء القوي مستمر

  • تتفاعل العوامل العالمية التي يسودها عدم اليقين لتشكل أسعار التصدير العالمية للبولي إيثيلين

  • تستفيد سيدبيك من تميزها النسبي في التكاليف كما ان مشروعاتها الاستراتيجية الجديدة واستحواذها على الشركة المصرية لانتاج الايثيلين ومشتقاته (إيثيدكو) سيشكل قيمة مضافة

ألقت اتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات الضوء مؤخرا على القطاع الصناعي المصري من خلال تقييم شركة شركة سيدي كرير للبتروكيماويات (سيدبيك) حيث ركزت في دراستها على مشروعاتها الاستراتيجية الجديدة وتأثيرها على أداء الشركة.  

 صرحت نسرين ممدوح، محلل القطاع الصناعي بشركة اتش سي قائلة: ” قد يؤدي اختلال توازن العرض والطلب وضبابية الرؤية فيما يتعلق بالتوترات الجيوسياسية الحالية وأسعار المواد الخام – إلى تذبذب هوامش ربحية منتجات البولي إيثيلين على مستوى العالم: يتوقع صندوق النقد الدولي أن يحقق نمو الناتج المحلي الإجمالي عالمياً نسبة 3.1% في عام 2024، مما سوف يلقي بظلاله – من وجهة نظرنا – على حجم الطلب على البتروكيماويات على أن يبدأ في التعافي مع بداية 2025 بالتزامن مع تعافي نمو الناتج المحلي الإجمالي عالمياً. بالإضافة إلى ذلك، فان زيادات القدرات الانتاجية للبولي إيثيلين، خاصة في الصين والولايات المتحدة الأمريكية، يمكن أن يشكل ضغطا على الأسعار إذا لم يتعافى الطلب العالمي بشكل متزامن، مما قد يدفع المنتجين إلى تحفيض معدلات التشغيل ومع ذلك، أدت التوترات الجيوسياسية في غزة وأوكرانيا والقيود المفروضة على قناة بنما إلى احداث توترات بسلاسل التوريد وزيادة تكاليف الشحن والتأمين، مما فرض ضغوطًا تصاعدية على أسعار تصدير البولي إيثيلين العالمية. أما فيما يتعلق بأسعار المواد الخام لوحدات تكسير النفتا والإيثان، على الرغم من كون العقود الآجلة للنفط والنافتا تظهر اتجاه تراجعي مما يدل على انخفاض أسعار المواد الخام في المستقبل، الا ان ظروف عدم اليقين بسبب التوترات الجيوسياسية تجعل أسعار العقود الآجلة قابلة لزيادة أسعارها. في الولايات المتحدة الأمريكية، وهي واحدة من منتجي ومصدري البولي إيثيلين الأقل تكلفة عالميا، فتشير عقود الغاز الطبيعي والإيثان الآجلة إلى تصاعد للأسعار خلال السنوات القادمة، مما يعني انخفاضًا في  نسبة النفط إلى الغاز (كمؤشر لتميز التكلفة النسبي بين منتجي البولي أيثيلين) وتحول تدريجي في ميزة تكلفة الانتاج النسبية للبولي أيثيلين المعتمد علي الايثان بالمقارنة بمثيله المعتمد علي النافتا مما يؤدي الي التقارب في اسعار التصدير من تلك المناطق الي اوروبا. وبناء على ذلك، ومع الأخذ في الاعتبار لهذه التطورات، نتوقع أن تعكس أسعار البولي إيثيلين العالمية اتجاهها وترتفع في عام 2024 بعدما اتخذت مسارا تصحيحيا في عام 2023 انخفاضا من ذروتها في عام 2022. وبالرغم من تمرير ارتفاع التكاليف، إلى حد كبير، إلى الأسعار النهائية حتى الآن، فإننا نعتقد أنه إذا استمرت التوترات الجيوسياسية، فإن اختلال توازن العرض والطلب سيؤدي في النهاية إلى الحد من استجابة الأسعار لزيادة التكاليف، مما يضغط بدوره على هوامش الربح العالمية للبولي ايثيلين.

أضافت نسرين: ” يدعم موقف سيدبيك القوي في القطاع وتمتعها بتميز نسبي فيما يخص التكاليف نشاطها وربحيتها: تحظى الشركة بمكانة جيدة في السوق وذلك بفضل حصتها السوقية المحلية الجيدة، مما اتاح لها الاستفادة من التسعير المحلي الأعلى بالمقارنة بأسعار التصدير، خاصة عندما عرقل نقص توفر العملات الأجنبية واردات البولي إيثيلين إلى مصر. علاوة على ذلك، استفادت شركة سيدبك من صافي تعرضها الإيجابي للنقد الاجنبي وهيكل تكاليفها الذي يعتمد بشكل أساسي على الجنيه المصري، وذلك من خلال استيراد أنواع من البوليمرات (البولي بروبلين، والبولي إيثيلين منخفض الكثافة، والبولي كلوريد الفينيل، والبولي إيثيلين 100) وبيعها في السوق المحلية من خلال وحدتها التجارية. بالإضافة إلى ذلك، فان تطبيق معادلة تسعير المواد الخام في الربع الرابع من عام 2022 – والتي ربطتها بمؤشر سعري للبولي ايثيلين قد ساعد سيدبيك على تحوط هامش ربحها ضد التقلبات السعرية المعاكسة للمواد الخام والأسعار النهائية، مما أدى إلى تحقيق أرباح متسقة. في توقعاتنا، نفترض تراجع تدريجي في زيادات السعر المحلي بالتوازي مع الحل التدريجي لمشكلة توفير النقد الاجنبي في مصر واستئناف واردات البولي إيثيلين. فيما نتوقع استمرار تطبيق معادلة تسعير المواد الخام. ونتوقع أن تنمو إيرادات سيدبيك بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 7.6٪ تقريبا خلال فترة دراستنا أي خلال 2024-2028، مدفوعا بشكل رئيسي بارتفاع الأسعار المقومة بالجنيه المصري نتيجة لانخفاض قيمة العملة، على الرغم من التراجع التدريجي في المتوسط المرجح للأسعار المحلية والتصدير للبولي إيثلين المقومة بالدولار الأمريكي. نتوقع أن تنمو تكلفة البضاعة المباعة بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 7.9٪ تقريبا، مع الأخذ في الاعتبار ارتفاع تكاليف الإنتاج، مما يؤدي إلى متوسط هامش الأرباح ما قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك يبلغ 24٪ تقريبا خلال فترة توقعاتنا. نتوقع أن ينمو صافي الأرباح بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 10.7٪ تقريبا خلال فترة توقعاتنا.”

اختتمت نسرين تحليلها قائلة:” قد تشكل الاستفادة من المشاريع الجديدة والاستحواذ على الشركة المصرية لانتاج الايثيلين و مشتقاته (إيثيدكو) الي رفع توقعاتنا لاداء الشركة: وفقًا لرأينا، فإن استحواذ سيدبيك الكامل على شركتها التابعة إيثيدكو المملوكة لها بنسبة 20٪ من خلال مبادلة الأسهم ينطوي علي وفورات في التشغيل والتكاليف. ففي يوليو 2023، قدر المستشار المالي المستقل قيمة إيثيدكو بمبلغ 1.09 مليار دولار أمريكي أو 78.3 دولار أمريكي للسهم (مقسمة على 13.9 مليون سهم)، باحتساب سعر صرف قدره 30.9 جنيه مصري / دولار أمريكي، مما أدى إلى قيمة إجمالية قدرها 33.5 مليار جنيه مصري. كما قام  (IFA) بتقييم سيدبيك بمبلغ 23.1 مليار جنيه مصري أو 30.6 جنيه مصري للسهم (مقسمة على 756 مليون سهم)، مما يشير إلى نسبة مبادلة قدرها 1.45: 1، وبموجبها ستصدر سيدبيك 877  مليون سهم لصالح مساهمي ايثيدكو كجزء من عملية زيادة رأسمال الشركة مقابل الاستحواذ على الـ 80٪ المتبقية من ايثيدكو. استند تقدير القيمة من قبل ال IFA على ميزانية للسنة المالية ٢٠٢٢ للشركتين. ومع ذلك، كان إتمام الصفقة معلقًا على استحواذ شركة ألفا أونيكس المحدودة، التابعة لشركة أبوظبي القابضة، على حصة 30٪ في شركة إيثيدكو، مما أدى إلى تأخير الصفقة، مع عدم وجود رؤية واضحة بشأن وقت التنفيذ، خاصة بالنظر إلى عدم استقرار سعر الصرف. إلا أننا نعتقد بأن استئناف المحادثات سيتطلب إعادة تقييم نسبة المبادلة لأخذ التطورات الأخيرة وموقف السنة المالية ٢٠٢٣ للشركتين بعين الاعتبار. في الوقت نفسه، تدرس سيدبيك تنفيذ مشاريع متنوعة. وقد خصصت ميزانية استثمارية بقيمة 57 مليون دولار أمريكي في عام 2024، تتضمن المساهمة بحصة 7.5٪ في الشركة المصرية للبيوثانول  (EBIOL)،  و 5 مليون دولار أمريكي في شركة أسطوانات الغاز المصرية (INCO) لتصدير البيواثانول وأسطوانات الغاز. علاوة على ذلك، تتقدم الشركة حاليًا بعرض لتأسيس محطة كهرباء لشركة EBIOL، ويساهم ذلك المشروع في تعزيز عائداتها بالعملات الأجنبية. وإضافة إلى ذلك، تم تأمين تقنية لإنشاء وحدة انتاج البخار والكهرباء لإنتاج الكهرباء، مما يؤدي إلى توفير جزئي في الكهرباء. علاوة على ذلك، وقعت سيدبيك مذكرة تفاهم لإنشاء وحدة إنتاج للميثان، باستخدام مواردها المتوفرة من ثاني أكسيد الكربون والهيدروجين وأرض مملوكة للشركة. سيعمل إنتاج الميثان داخليًا كوقود للغلايات مما يخفض من تكلفة الحصول عليه من مصدر خارجي. كما تخطط الشركة لإنشاء منشأة دائمة لاستيراد الإيثان من الولايات المتحدة بحلول عام 2026، بالشراكة مع إيثيدكو وجاسكو وشركة خاصة متخصصة بإجمالي كمية تقدرب 600,000 طن / سنة من الإيثان، حيث ستكون حصتها حوالي 144,000 طن / سنة. وستتيح المواد الخام الوفيرة لسيدبيك التوسع في إنتاجها، وتقدر التكلفة الإضافية للاستيراد بمبلغ 100-150 دولار أمريكي / طن إضافي من الإيثان، بما يعادل 2.3-3.4 دولار أمريكي / مليون وحدة حرارية بريطانية، وفقًا لحساباتنا.

عن اتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات:

“اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات “هي شركة تابعة لبنك الإستثمار “اتش سى للأوراق المالية والاستثمار” الذي يقدم استشارات مالية في مجال نشاط بنوك الإستثمار، إدارة الأصول، تداول الأوراق المالية، البحوث المالية، وخدمة أمانة الحفظ. اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات هي شركة مصرية مسجلة وعضو في هيئة الرقابة المالية المصرية (FRA)، يقع مقرها الرئيسي في 34 شارع جزيرة العرب – المهندسين – الجيزة، مصر.