“الأول” صندوق الإستثمار النقدي ذو العائد اليومي التراكمي من بنك أبو ظبى الأول  مفتوح للاكتتاب حاليا وحتى الوصول للحد الأقصى. للاستثمار في الصندوق، يرجى زيارة أقرب فرع – 19977

للأوراق المالية والإستثمار

الوسم: Real estate sector in Egypt

اتش سى: شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، نتوقع تحقيق أرباح بشكل أسرع

تم النشر على٪ s بواسطة٪ s

شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير

نتوقع تحقيق أرباح بشكل أسرع

  • يحقق بيع مشروع “هيليو بارك” عائدا كبيرة ويضع معيارا جديدا لتقييم محفظة الأراضي المتبقية لدى الشركة

  • تنتوي الشركة التوجه لمزيد من مشروعات المشاركة لدعم ربحيتها

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وتوقعت تحسناً في ربحيتها.

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: ” ساعد بيع أرض هليوبارك في استفادة الشركة من حصيلة البيع واعادة تقييم محفظة أراضيها: وافقت إدارة شركة مصر الجديدة – بعد سنوات من الاحتفاظ بمحفظة أراضيها على بيع أرض مشروع هيليوبارك ذات ال 7.12 مليون متر مربع (تمثل 31% تقريبا من محفظة أراضيها وقتها) للهيئة القومية للتأمين الاجتماعي في شهر أكتوبر 2023 مقابل 15 مليار جنيه مصري (صافي عائد 13 مليار جنيه مصري) أي 2107 جنيه مصري للمتر المربع، وتم تنفيذ الصفقة في الربع الرابع من 2023. نعتقد أن تقييم صفقة “هليوبارك” له تأثير إيجابي على قيمة محفظة الأراضي المتبقية لشركة مصر الجديدة في مدينة “نيوهليوبوليس”. في نوفمبر 2023، وقعت الشركة العقد النهائي لمشروع المشاركة مع شركة إم جي للتطوير العقاري لتطوير 77.19 فدانًا (أي 0.32 مليون متر مربع) في قطعتي 10 و11 من أرض مدينة “نيو هليوبوليس” الجديدة وحصتها في إيرادات المشروع تبلغ 3.39 مليار جنيه مصري، تمثل 32.1٪ من إجمالي إيرادات المشروع. في يناير 2024، تم توقيع صفقة أكبر مع شركة الشرق الأوسط للاستثمار والتنمية السياحية لتطوير حوالي 865 فدانًا (أي 3.63 مليون متر مربع) في مدينة “نيوهليوبوليس”، حيث تبلغ حصة شركة مصر الجديدة من الإيرادات حوالي 28٪ من الوحدات نصف التشطيب، وحوالي 3٪ من قيمة التشطيب، مع عائد متوقع يبلغ 39.7 مليار جنيه مصري بحد أدنى مضمون بقيمة 23 مليار جنيه مصري، ومن الممكن أن يزيد حجم الصفقة إلى 1070 فدانًا. بالإضافة إلى ذلك، في مارس 2024، تلقت شركة مصر الجديدة عرضًا من شركة ماونتن فيو لتطوير قطعة أرض مساحتها 517 فدانًا (أي 2.17 مليون متر مربع) في مدينة نيوهيليوبوليس، وعرضًا آخر من شركة مدينة مصر للاسكان والتعمير لتطوير ثلاث قطع أراضٍ في مدينة نيوهيليوبوليس بإجمالي مساحة 580 فدانًا للتطوير بنظام المشاركة في الايرادات. يؤدي بيع هيليوبارك بالإضافة إلى صفقات المشاركة إلى احتفاظ الشركة بمحفظة أراضي غير مطورة قدرها 12.4 مليون متر مربع في مدينة نيوهيليوبوليس، بالمقارنة ب22.2 مليون متر مربع سابقًا. نتوقع أن تركز شركة مصر الجديدة في المستقبل على المزيد من صفقات المشاركة لخلق دخل ثابت، وعلى تطوير مدينة نيوهيليوبوليس، بعد توفير التمويل اللازم للإنفاق على بنيتها التحتية من عائدات بيع مشروع هيليوبارك بتكلفة تبلغ حوالي 4 مليار جنيه مصري.”

واختتمت مريم السعدني تحليلها: “ نتوقع تحسن في ربحية شركة مصر الجديدة على المدى القصير والمتوسط: تقديراتنا لإيرادات الشركة ترتكز على اتفاقية مشاركة الايرادات مع شركة سوديك، يليها مخزون الوحدات تامة التشطيب بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري. كانت شركة مصر الجديدة تحتفظ بمخزونها من الوحدات على مدار التسعة أرباع الماضية، مما أثر سلبا على ربحيتها. أعلنت الشركة مؤخرًا عن خطتها لبيع 460 وحدة سكنية في مدينة نيوهليوبوليس بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري، وهو ما سينعكس بشكل إيجابي على إيراداتها وصافي دخلها للسنة المالية 2024. نتوقع أن تمثل إيرادات سوديك إيست أكبر حصة في إجمالي الإيرادات المتكررة، بنسبه 56٪ من اجمالي الايرادات خلال الفترة مابين السنة المالية 2024 – 2026، يليها حصة قدرها 44٪ من مبيعات الوحدات. نحن نقدر إيرادات قدرها 1.65 مليار جنيه مصري من مشروع سوديك إيست، خلال فترة مابين السنة المالية 2024-2026. وقد سجلت مصر الجديدة بالفعل مبلغ 1.26 مليار جنيه مصري من حصتها في ايرادات المشروع، أي 25% تقريبًا من الحد الأدنى المضمون البالغ 5.01 مليار جنيه مصري. ومن الجدير بالذكر أن إيرادات سوديك إيست يتم احتسابها دون أي تكلفة تقريبًا، مما يسمح للشركة بتحقيق هوامش ربح عالية. ونقدر إيرادات قدرها 1.30 مليار جنيه مصري من 460 وحدة سيتم طرحها في عام 2024، بمتوسط هامش ربح مقدر بـ 40% تقريبًا. لم نقم باحتساب ايرادات مشروعات المشاركة المستقبلية ضمن تقديراتنا حتى يتم إطلاقها. لقد قمنا بتقدير هامش مجمل الربح للشركة قدره 79% تقريبا للفترة ما بين الربع الرابع من عام 2023 حتي السنة المالية 2026، باحتساب إجمالي تكاليف متوقعة قدرها 3.40 مليار جنيه مصري خلال نفس الفترة. تبلغ مستحقات الشركة من عملائها 1.27 مليار جنيه مصري، والتي نأخذها في الاعتبار ضمن جدول التحصيلات لدينا خلال الربع الرابع من عام 2023 حتى السنة المالية 2033، بالإضافة إلى مبيعات الوحدات المستقبلية البالغة 1.30 مليار جنيه مصري. نتوقع أن تقوم الشركة بتخفيض ديونها خلال الفترة المقبلة مع استغلالها لعائدات بيع أرض هيليو بارك. نتوقع أن يتحول صافي الدين البالغ 1.45 مليار جنيه مصري إلى صافي رصيد نقدي بقيمة 3.28 مليار جنيه مصري في الربع الرابع من عام 2023، كما نتوقع خفض صافي الدين تدريجياً إلى 543 مليون جنيه مصري في السنة المالية 2025 من 1.74 مليار جنيه مصري اعتباراً في الربع الثالث من عام 2023. تعزز عائدات صفقة هليوبارك من المركز المالي لشركة مصر الجديدة بشكل كبير، على الرغم من تقديرنا لتوزيعات أرباح للسهم عن السنة المالية 2023 يبلغ 2.30 جنيه مصري للسهم، مما يترجم الي صافي عائد قدره 18٪ تقريبا بناءً على سعر إغلاق سهم الشركة بتاريخ 10 مارس عند 12.6 جنيه مصري.”

 عن اتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات:

“اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات “هي شركة تابعة لبنك الإستثمار “اتش سى للأوراق المالية والاستثمار” الذي يقدم استشارات مالية في مجال نشاط بنوك الإستثمار، إدارة الأصول، تداول الأوراق المالية، البحوث المالية، وخدمة أمانة الحفظ. اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات هي شركة مصرية مسجلة وعضو في هيئة الرقابة المالية المصرية (FRA)، يقع مقرها الرئيسي في 34 شارع جزيرة العرب – المهندسين – الجيزة، مصر.

اوراسكوم للتنمية – مصر: أضافت تعديلات المخطط الرئيسي العام للجونة لقيمة الشركة المالية

تم النشر على٪ s بواسطة٪ s

  • تسببت تعديلات المخطط الرئيسي للجونة في إلغاء الرسوم البيئية، وفتحت المجال لزيادة قيمة الشركة إلى جانب زيادة استفادة الشركة من تواجدها بالقطاع السياحة

  • تتمتع الشركة بربحية قوية متوقعة لعام 2023 حيث أن بيع قطعة أرض في الربع الثالث من العام من شأنها تعويض خسائر محتملة لفرق سعر العملة

في تقريرها الأخير، ألقت اتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات الضوء على قطاع العقار المصري من خلال تقييم شركة أوراسكوم للتنمية – مصر، حيث توقعت تعويض الشركة الخسائر المحتملة من فرق سعر العملة.

قالت مريم السعدني – محلل مالي القطاع العقاري بالشركة “تمهد تعديلات المخطط العام للجونة الطريق أمام زيادة في قيمة الشركة: وقعت اوراسكوم للتنمية –مصر اتفاقا مع السلطات المصرية بخصوص المخطط العام الجديد للجونة، تتضمن الاتفاق على البنود التالية: 1) الموافقة على المخطط العام لمخزون الأراضي المتبقي للشركة في الجونة واضافة الف غرفة فندقية حسب تقدير الشركة، 2) منح الشركة الحق في ربط البحيرات  في الجونة بالبحر عن طريق قناتين جديدتين مما يتيح جودة أفضل للمياه في المشاريع القائمة فعلا والمستقبلية، 3) تقليل الحد الأدنى للمساحة الواجب تركها بين ساحل البحر والبناء لمخزون الأراضي المتبقي من 200 متر من البحر إلى 105 متر من البحر، مما سيمكن اوراسكوم من استغلال الأراضي المتميزة تجاريا، و 4) تعديل رسوم التحويل مستحقة الدفع من اوراسكوم على مبيعات العقار بالنسبة لمخزونها المتبقي من الأراضي وهي ذات قيمة ثابتة لمدة 10 سنوات سيتم سدادها على مدار 15 سنة، 5) منح تصاريح بيئية لـ 24 مشروعًا في الجونة وإعفاءها من جميع الرسوم وتسوية جميع النزاعات مع وكالة حماية البيئة. أدت التعديلات إلى تحسين رؤية المستثمرين للسهم ومضاعفة قيمة مخزون الارض المتبقي في المشروع، بناءا على تقديراتنا. علاوة على ذلك، استفادت الشركة من الموسم السياحي القوي، حيث ساهمت ايرادات الدخل المتكرر ومنها ايرادات السياحة بنسبة 32% في إيرادات الربع الأول من عام 23، أعلى من 28٪ في الربع الأول من عام 22، و29٪ من الربح قبل الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك، أعلى من 20٪ في الربع الأول من عام 22. ومع ذلك، فإن رصيد ديون اوراسكوم للتنمية بالدولار الأمريكي واليورو، والذي يمثل 73٪ من إجمالي الدين، يعرضها لخسائر في العملات الأجنبية خلال فترات انخفاض قيمة الجنيه، على الرغم من تسجيل عائدات قطاع السياحة أعلى بالجنيه المصري بمساعدة انخفاض قيمة الجنيه. وفقًا لذلك، نتوقع المزيد من الايرادات الغير دورية، بما في ذلك مبيعات الأراضي وغيرها من الأصول الغير مرتبطة بنشاط الشركة الأساسي، لتعويض الخسائر المحتملة لفرق سعر العملات الأجنبية والضغوط المحتملة على هامش ربح الأعمال العقارية، مثل بيع الشركة قطعة أرض ذات هامش ربح مرتفع بقيمة 390 مليون جنيه مصري في الجونة في الربع الثالث من 2023.”

“نتوقع تحصيل نقدي سريع من مبيعات العقارات بسبب خطط السداد قصيرة المدى في مشروع الشركة بغرب القاهرة ونتوقع انخفاض خطر انخفاض هامش الربحية بعد قرار الشركة ببيع وحداتها دون تشطيب: نفترض زيادات كبيرة في أسعار بيع العقارات في اوراسكوم للتنمية، ومتوسط أسعار الغرف الفندقية، وأسعار الإيجار للحفاظ علي ربحية الشركة في ظل الضغوط التضخمية. بلغ متوسط معدل التضخم السنوي الحضري 31.6٪ في النصف الأول من عام 23 مقارنة بزيادة قدرها 59٪ في أسعار بيع الوحدات السكنية وزيادة بنسبة 86٪ في معدل متوسط سعر الغرف الفندقية بالشركة خلال نفس الفترة، مما يدل على جهود الشركة للحفاظ على هامش الربح. الضغط على هامش ربح اوراسكوم محدود خلال العامين المقبلين، في رأينا، بسبب: 1) استراتيجية الشركة لرفع أسعار البيع، و2) المبيعات الغير دورية المتوقعة في المستقبل، و3) المزيد من عرض وحدات بدون تشطيب مما يجنب الشركة تآكل هامش الربح بسبب ارتفاع تكلفة مواد التشطيب. بالنسبة للأعمال العقارية، نتوقع انخفاضًا في أحجام المبيعات خلال الفترة من 2023 إلى 2024، بما يتماشى مع استراتيجية الإدارة للاحتفاظ بالمخزون، حيث تميل الشركة إلى تقليل عدد الوحدات التي يتم طرحها في السوق خلال فترات عدم وضوح الرؤية لتعرضها في أوقات تكون الربحية المتوقعة أعلى. يبلغ إجمالي تحصيلات الشركة المتوقع لدينا على مدى فترة دراستنا 151 مليار جنيه مصري، بما في ذلك حصة الشركة من مستحقات مشروع O West. نقدر النفقات الرأسمالية للشركة ب 90.2 مليار جنيه مصري لنفس الفترة، مما يعني متوسط هامش ربح بنسبة 40٪ للأعمال السكنية للشركة. خلال فترة توقعاتنا، قمنا بزيادة معدلات الإشغال في القطاع السياحي للشركة لتتراوح من 70٪ إلى 80٪ في الجونة وزدنا أسعار الغرف الفندقية بمتوسط 10٪ سنويًا. لم ندرج خطة زيادة الغرفة الفندقية في الجونة بألف غرفة ضمن حساباتنا، وتجدر الإشارة إلى أن الشركة ليست ملزمة ببناء هذه الغرف ويمكنها التخلي عن الخطة إذا اختارت ذلك. نتوقع أن يحقق ايراد القطاع السياحي بالشركة معدل نمو سنوي مركب للـ 4 سنوات قدره 28٪، كما نتوقع أن يبلغ متوسط هامش ربح القطاع السياحي في الشركة 30٪ خلال الفترة المتوقعة من النصف الثاني من 23 إلى 2027. نتوقع أن ينخفض صافي معدل الدين/حقوق الملكية لعام 2023 لشركة اوراسكوم للتنمية إلى 0.46 مرة من 1.10 مرة في عام 2022 حيث نتوقع ان ينمو رصيدها النقدي على خلفية التحصيلات القوية. ومن الجدير بالذكر أن الشركة قد خفضت خطط السداد في مدينة O West والتي نعتقد أنها تُظهر قوة الطلب علي المشروع. نسلط الضوء أيضًا على أنه من المتوقع زيادة مصاريف فوائد الدين الشركة، خاصة على أرصدة اليورو والدولار الأمريكي، نظرًا لأن 73٪ من ديونها من هذه العملات.” اختتمت مريم السعدني تحليلها.

اتش سى: بالم هيلز للتنمية …أداء صلب

تم النشر على٪ s بواسطة٪ s

  • أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة بالم هيلز للتنمية وأبقت على التوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم

  • تتسارع وتيرة المبيعات والبناء على الرغم من الصعوبات التي سببتها الجائحة؛ نحن ننظر بإيجابية إلى توسعات الشركة في المدن الساحلية والاضافات الحديثة للإدارة العليا للشركة
  • نتوقع تحصيلات تبلغ 54.5 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 حتى 2030 في مقابل نفقات رأسمالية تبلغ 27.7 مليار جنيه مصري
  • نخفض السعر المستهدف بنسبة 26% تقريبا الى 2.82 جنيه مصري للسهم ونبقي على التوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم اخذين في الإعتبار مشروع بوتانيكا. يتداول السهمأقل بقليل من قيمته الإسمية عند مضاعف صافي الاصول متوقع لعام 2021 قيمته 0.45 مرة.

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: ” نمو مبيعات صحي وتوسع في المشروعات: يتعافى القطاع العقاري تدريجيًا من تأثير الوباء محققا أرقام مبيعات قوية. في المستقبل، نتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري عن المستويات الحالية بدعم من مبادرة البنك المركزي المصري الجديدة للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل البالغ قدرها 50 مليار جنيه مصري، بنسبة فائدة متناقصة تبلغ 8٪. تم تعديل الحد الأقصى لسعر الوحدات في المبادرة إلى 2.50 مليون جنيه مصري / للوحدة، ويمكن الآن تمويل الوحدات غير المسجلة في مكاتب الشهر العقاري بشرط أن يتمكن المستفيد من تقديم ضمانات بديلة لمقرض التمويل العقاري، وفقًا لأحدث التعديلات على المبادرة. نرى أن بالم هيلز للتنمية يمكن أن تستفيد من التعديلات على المبادرة في ضوء مخزونها الكبير من الوحدات المنتهية الجاهزة للبيع. حقق المطورون أرقام مبيعات قوية منهم مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وإعمار مصر، وسوديك، والتي تجاوزت مبيعاتهم توقعاتنا للسنة المالية 2020 بنسبة 9%، و29% و2% تقريبا بالترتيب، و4.1 مرة و27% و2.1 مرة تقريبا في النصف الأول من العام الحالي بالترتيب. لم تكن شركة بالم هيلز للتنمية استثناءً، حيث حققت أرقام مبيعات جيدة، مدعومة بتوسع مشروعاتها. في السنة المالية 2020، تجاوزت بشكل طفيف مستهدف مبيعاتها المعدل المقدر ب 12.0 مليار جنيه مصري، وأعطت السنة المالية 2021 دفعة قوية محققة مبيعات جيدة في النصف الأول من العام، حيث تتوقع الشركة حاليًا زيادة مبيعاتها بنسبة 17٪ تقريبا على أساس سنوي في العام المالي 2021 لتصل إلى 15 مليار جنيه مصري. اكتسبت وتيرة البناء أيضًا زخمًا حيث من المتوقع أن تبلغ النفقات الرأسمالية 2.5 مليار جنيه مصري في عام 2021، بارتفاع 67٪ تقريبا على أساس سنوي حيث تخطط الشركة تسليم 1450 وحدة وتوجيه أي فائض إلى مخزونها من الوحدات الجاهزة للبيع البالغ قيمته حوالي 3.2 مليار جنيه مصري بنهاية الربع الثاني من 2021.  كما اننا ننظر بشكل إيجابي الي اتفاقية بالم هيلز الأخيرة مع “تعليم لخدمات الإدارة” لتأسيس جامعة في مشروع بادية والتسليم المتوقع للوحدات السكنية في المشروع في الربع الثالث من العام الحالي. نظرًا للإضافات الحديثة للإدارة العليا للشركة متضمنة تعيين عضوين منتدبين مشاركين في مايو، فلن نتفاجأ من قرارات استراتيجية للإدارة الجديدة للشركة، قد تحدث قبل نهاية العام، من وجهة نظرنا. وفقًا لرئيس مجلس الإدارة، فإن القرارات المتعلقة ببرنامج التوريق الخاص بالشركة وبيع أراضي مشروع بوتانيكا وخيارات التمويل المتاحة مفتوحة لإعادة التقييم من قبل فريق الإدارة الجديد. من حيث التوسعات، من المحتمل أن تتركز المشاريع الجديدة في المدن الساحلية حيث لاحظت الإدارة زيادة في الطلب في المنازل الثانية منذ الوباء وتسعى للاستفادة من ذلك. تعمل بالم هيلز حاليًا على الانتهاء من الاتفاقات الخاصة بمشروع في الساحل الشمالي بنظام مشاركة الايرادات بمساحة 0.57 مليون متر مربع مع حسن علام، بعد أن أطلقت بالفعل مشروع هاسيندا وست والذي سيضيف المزيد من مخزون الوحدات بالساحل الشمالي. في ملاحظة أقل إيجابية، يتركز 58٪ من مخزون بالم هيلز القابل للبيع للفترة من 2021 الي 2026 في مشروع بادية فقط مما يزيد المخاطر، من وجهة نظرنا. أيضًا، في رأينا، يواجه مشروع بادية منافسة قوية من مشروع او ويست التابع لشركة اوراسكوم للتنمية مصر من حيث الموقع والتسعير.”

أضافت مريم السعدني: ” نتوقع أن تحصل الشركة 54.5 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 حتى 2030 في مقابل نفقات رأسمالية تبلغ 27.7 مليار جنيه مصري؛ مما سينعكس إيجابًيا على ميزانية بالم هيلز: نتوقع أن تحقق الشركة ايرادات قدرها 49.6 مليار جنيه مصري من القطاع العقاري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 إلى 2031 تشمل 15.9 مليار جنيه مصري من دفعات حجز العملاء الحالية، حيث أننا نحتسب فقط المراحل التي تم إطلاقها من مشروع بادية ضمن توقعاتنا، مع العلم انه تم بيع 5% فقط تقريبا من المشروع. تشير أرقامنا إلى متوسط هامش ربح إجمالي مستقبلي للشركة عن مجمل مشاريعها قدره 48٪ بتكاليف إجمالية قدرها 26.1 مليار جنيه مصري. نتوقع صافي مبيعات تعاقدية الجديدة بقيمة 43.0 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 21 وحتى 2024، والتي تنخفض إلى 31.4 مليار جنيه مصري عند تعديلها وفقًا لحصص بالم هيلز في مشاريع مشاركة العائدات، بادية ، بالم هيلز نيو كايرو ، هاسيندا ويست، وكابيتال جاردنز. نتوقع أن تحقق بالم هيلز مبيعات لحوالي 9793 وحدة خلال نفس الفترة، منها 22٪ في بالم هيلز نيو كايرو، 20٪ بالم هيلز الإسكندرية و18٪ كابيتال جاردنز، و13٪ المبيعات المتبقية للمراحل التي تم إطلاقها في مشروع بادية. تشير أرقامنا إلى نفقات رأسمالية تبلغ 27.7 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 وحتى 2030 يقابلها تحصيلات بقيمة 54.5 مليار جنيه مصري تمتد حتى عام 2030. بالنسبة لتسليم الوحدات، نتوقع أن تقوم الشركة بتسليم 16398 وحدة خلال الربع الثالث من عام 2021 إلى عام 2028. تستهدف شركة بالم هيلز صفقات توريق بقيمة 2.5 مليار جنيه مصري في عام 2021، منها صفقة تمت بالفعل بقيمة 1.20 مليار جنيه مصري في يونيو. نحن نقدر أن ينخفض صافي الدين/حقوق الملكية إلى 0.37 مرة بحلول عام 2021 وإلى 0.25 مرة بحلول عام 2022 حيث تتحسن ميزانية الشركة بسبب التحصيلات الجيدة وتحسن متوقع في إدارة التدفقات النقدية، وخاصة في ضوء بيئة المعدلات المنخفضة لسعر الفائدة، من وجهة نظرنا. تهدف الإدارة إلى تحقيق تدفقات نقدية من العمليات بقيمة 2.00 مليار جنيه مصري بنهاية عام 2021 بينما نتوقع نحن 1.49 مليار جنيه مصري. كما تستهدف الشركة صافي ديون يبلغ 1.50 مليار جنيه مصري أو أقل بنهاية العام، مقارنة بتقديراتنا لصافي دين (باستثناء التزامات الأراضي) قدره 1.36 مليار جنيه بنهاية عام 2021 (باستثناء التسهيلات الممنوحة مؤخرا للشركة البالغة 2.50 مليار جنيه مصري لمشروع بالم هيلز نيو كايرو).”

اختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: ” نخفض تقييمنا للسعر المستهدف بنسبة 26% تقريبا إلى 2.82 جنيه مصري/السهم ونبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي للسهم: لقد قمنا بتخفيض سعرنا المستهدف للسهم بسبب افتراضنا ببيع قطعة أرض بوتانيكا كأرض فضاء على مدى 5 سنوات وباستخدام متوسط سعر يبلغ 2000 جنيه مصري/متر مربع. يأتي ذلك بعد موافقة المساهمين على إعادة 50٪ من أراضي بوتانيكا (2.96 مليون متر مربع) إلى الحكومة والاحتفاظ بالمساحة المتبقية، بالإضافة إلى 1.47 مليون متر مربع قيد التسجيل. نقوم فقط باحتساب المساحات المسجلة بالمشروع البالغة 2.69 مليون متر مربع حيث قيمنا قطعة الأرض ب 1.09 جنيه مصري/سهم، وفقًا لتقديراتنا. نواصل احتساب المناطق التي تم إطلاقها فقط من مشروع بادية في أرقامنا وإضافة هاسيندا ويست إلى توقعاتنا نظرًا لإطلاق المشروع مؤخرًا. نستثني مشروع ال 205 فدان بغرب القاهرة بنظام مشاركة الايرادات من تقييمنا حيث تم تخفيض حصة بالم هيلز في المشروع إلى 20٪ من 40٪. نستخدم في تقييمنا للنشاط العقاري لشركة بالم هيلز ونشاط الفندقة منهجية خصم التدفقات النقدية، حيث قمنا بتخفيض التقييم بنسبة 31٪ إلى 1.82 جنيه مصري/لسهم، وذلك على الرغم من احتساب مشروع الشركة في العين السخنة، لاجونا باي، وهاسيندا ويست ضمن أرقامنا، ويرجع ذلك أساسًا إلى زيادة فترة التحصيل. لقد قمنا أيضا بتخفيض تقييمنا للأراضي بنسبة 33٪ إلى 1.69 جنيه مصري/سهم متضمنا افتراضنا ببيع أرض مشروع بوتانيكا كأرض فضاء وباستبعادنا ل 5 ملايين متر مربع من الأراضي التابعة لشركة بالم هيلز في المملكة العربية السعودية (قمنا باستبعادها بسبب عدم وضوح الرؤية). نحن نستخدم في تقييمنا المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال لمدة 5 سنوات البالغ 16.2٪ المتضمن متوسط 11.7% لسعر الفائدة على اذون الخزانة ومعامل بيتا قدره 1.199. يمثل صافي ديون بالم هيلز قيمة سالبة قدرها 0.70 جنيه مصري/سهم وفقا لأرقام الربع الثاني من عام 2021. وهكذا نصل الي سعرنا المستهدف المقدر ب 2.82 جنيه مصري/سهم (بانخفاض بنسبة 26٪ تقريبا عن السعر المستهدف السابق البالغ 3.79 جنيه مصري/سهم المعدّل بتخفيض رأس المال الأخير). يضع هذا التقييم الشركة على مضاعف صافي أصول متوقع لعام 2021 قيمته 0.67 مرة (صافي قيمة الأصول للسهم قدره 4.22 جنيه مصري) ويشير إلى عائد محتمل قدره 47٪ تقريبا على سعر إغلاق 5 أكتوبر البالغ 1.92 جنيه مصري/سهم. لذلك، نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي للسهم. من وجهة نظرنا، مازال السوق يضع قيمة منخفضة لمخزون أراضي شركة بالم هيلز، خاصة بعد تسوية أرض مشروع بوتانيكا، حيث يسعر السوق أراضي الشركة الغير مطورة ب 770 جنيهًا مصري/متر مربع وفقا لتقديراتنا، وهو أقل بنسبة 53٪ من قيمة أراضي الشركة والتي نقدرها ب1643 جنيهًا مصري/متر مربع، وفقًا لحساباتنا. يتم تداول سهم الشركة عند مضاعف صافي الأصول متوقع لعام 2021 قيمته 0.45 مرة و 0.42 مرة لعام 2022و مضاعف ربحية قدره 6.82 مرة متوقع لعام 2021 و 6.34 مرة متوقع لعام 2022. أعلنت بالم هيلز أيضًا عن سياسة توزيع أرباح مدتها خمس سنوات (والتي لم نأخذها في الاعتبار في أرقامنا)، وأعلنت أيضًا عن برنامج إعادة شراء لأسهمها حيث اشترت 2.47 ٪ من الشركة كأسهم خزينة وأعدمت منهم 36.3 مليون سهم في يونيو الماضي.”

استراتيجية الخمس سنوات لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير تدعم انطلاقة جديدة

تم النشر على٪ s بواسطة٪ s

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وأوصت بزيادة الوزن النسبي للسهم.

  • استراتيجية الخمس سنوات والبيع الناجح لقطعة أرض بمساحة 270 فدانًا هي أولى خطوات الإدارة الجديدة؛ ننتظر المزيد من مثل تلك الجهود لتغيير مسار الشركة

  • اتفاقية جديدة لتقاسم الإيرادات مع مطور عقاري من القطاع الخاص في أرض هليوبارك التي تبلغ مساحتها 7.1 مليون متر مربع يمكن أن تتيح حوالي 100 مليار جنيه مصري من الإيرادات على مدى 15 عامًا وفقا لتصريحات إدارة الشركة

  • نخفض السعر المستهدف بنسبة 24% تقريبا الي 8.41 جنيه مصري/السهم ولكننا نرفع تقييمنا من محايد إلى توصية بزيادة الوزن النسبي للسهم نظرا لانخفاض سعر تداوله في السوق

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: “نتوقع تحول ايجابي كبير في النشاط في اعقاب ضعف الأداء الربع سنوي المتكرر: تكبدت شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير صافي خسائر بداية من الربع الرابع من السنة المالية 19/20 وحتى الربع الثاني من السنة المالية 20/21 بسبب تباطؤ سوق العقار المصري الذي أثر على مبيعات الوحدات السكنية لديها. وضعت الشركة في شهر أكتوبر استراتيجيتها المتوقعة للفترة 2020-25 بينت من خلالها خططها بخصوص قطع الأرض الغير مطورة ذات الـ 18 مليون متر مربع في اعقاب استقالة مجلس ادارتها السابق. تحدد الاستراتيجية قطع أراضي الشركة التي سيتم تطويرها بشكل مستقل وغيرها من قطع الأراضي التي تنوي تطويرها بموجب اتفاقيات تقاسم الإيرادات في مشروعيها بمدينة هليوبوليس الجديدة وهليوبارك. منذ ذلك الإعلان، نجحت الشركة في بيع قطعة أرض بمساحة 270 فدانًا مقابل 2.57 مليار جنيه مصري (بمتوسط سعر 2263 جنيه مصري/متر مربع نظرًا لطبيعة الأرض المتميزة). لم تتفق الشركة بعد على طريقة الدفع مع المشتري؛ ومع ذلك، فإن الدفع على أقساط سيزيد القيمة إلى 4.00 مليار جنيه مصري. بالنسبة لهليوبارك، قطعة الأرض المتميزة للشركة التي تبلغ مساحتها 7.12 مليون متر مربع، تسعى الإدارة إلى تعيين شركة دولية لتصميم مخطط عام جديد للمشروع خلال عام 2021. كما أن الإدارة مستعدة للتفاوض مع كبار المطورين العقاريين لتطوير 1000 – 1200 فدان من المشروع في إطار اتفاقية تقاسم الإيرادات وتخطط لتطوير 200 فدان من المشروع بمفردها. قام حوالي عشرة مطورين عقاريين بشراء كراسة شروط مناقصة هليوبارك، بما في ذلك سوديك، ماجد الفطيم، ماونتن فيو، مدينة نصر للإسكان والتعمير، شركة المراسم للتطوير العقاري وشركة طيبة للمقاولات. تعمل الشركة على إتمام الصفقة في الربع الثالث من عام 2021. نتوقع أن تؤثر ايجابيا استراتيجية الشركة الموضوعة للخمس سنوات القادمة على أوضاعها المالية وعملياتها بشكل كبير، لا سيما بعد أن توقع اتفاقية تقاسم الإيرادات لهليوبارك، مما قد يضمن تدفق إيرادات بشكل ثابت بقيمة 100 مليار جنيه مصري على مدار الخمسة عشر عامًا القادمة، وفقًا لتصريحات إدارة الشركة.”

أضافت مريم السعدني: “نتوقع أن تكون اتفاقية مشاركة الإيرادات لشركة هليوبارك واعدة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير: على الرغم من أن الشركة لم تتلق أي عطاءات بعد لهيليوبارك، الا انها أوضحت أن شروط الاتفاقية يمكن أن تكون مفيدة لها وأن تتضمن حدًا أدنى سنوي لحصتها من الايراد النقدي. لم نحتسب هذه الصفقة في توقعاتنا للسعر المستهدف، ولكن، باحتساب صافي القيمة الحالية/للمتر المربع لمشروع سوديك ايست عند 1219/للمتر المربع في تقدير قيمة كامل مساحة أرض هيليوبارك المقدرة بـ 7.11 مليون متر مربع، يترجم الي قيمة كلية 9.48 مليار جنيه مصري أو 7.1 جنيه مصري/السهم. تمثل هذه القيمة زيادة بمقدار 2.1مرة تقريبا عن تقييمنا لقطعة الارض المقدر ب 3.37 جنيه مصري/السهم لقطعة الأرض باستخدام المخطط العام الحالي للأرض ضمن تقييمنا. بالإضافة إلى ذلك، تخطط الشركة لبيع جميع مخزونها من الوحدات المنتهية خلال عام 2021، وهو ما ينبغي أن ينعكس إيجابًا على ميزانيات السنتين الماليتين 20/21 و21/22 حيث أن بيع الأرض بمساحة 270 فدانًا من شأنه أن يعزز ربحية السنة المالية 20/21. وفيما يتعلق بالتمويل، تخطط الشركة لاقتراض نحو 681 مليون جنيه من البنوك لتمويل البنية التحتية اللازمة لمدينة هليوبوليس الجديدة، بعد أن كانت قد اقترضت مبلغ قدره 2.77 مليار جنيه من السنة المالية 17/18 وحتى الربع الثاني من السنة المالية 20/21 لتمويل نفقات البنية التحتية. إضافة الي ذلك، ستقوم الشركة بزيادة رأس مالها في عام 2022 كجزء من استراتيجيتها الخمسية. ومع تحقيق صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية قدره 2.54 مرة اعتبارًا من الربع الثاني للسنة المالية 20/21، سوف تؤدي زيادة رأس المال إلى تحسن في الميزانية العامة للشركة. قدرت إدارة الشركة قيمة زيادة راس المال بحوالي 1.00 مليار جنيه مصري، مما سيقلل صافي الدين إلى حقوق الملكية إلى 0.40 مرة، وفقًا لحساباتنا. سوف تحافظ الربحية المستقبلية المتزايدة على سياسة توزيع الأرباح المتبعة لدى الشركة، من وجهة نظرنا، حيث ستنفذ الشركة الجزء الأكبر من نفقات البنية التحتية خلال عام 2021.”

واستطردت السعدني: “نخفض السعر المستهدف بـ 24% تقريبا إلى 8.41 جنيه مصري/السهم ولكننا نرفع توصيتنا من محايد إلى توصية بزيادة الوزن النسبي: خفضنا السعر المستهدف لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنسبة 24٪ إلى 8.41 جنيه مصري/ السهم. نستبعد مبيعات الأراضي المستقبلية من حساباتنا بما يتماشى مع استراتيجية الشركة الجديدة، والتي لا تأخذ في الحسبان مبيعات الأراضي المستقبلية التي تتجاوز ال270 فدانًا في هليوبوليس الجديدة. يشير السعر المستهدف لدينا إلى عائد محتمل بنسبة 83٪ على سعر اغلاق 10 مايو 2021 عند 4.59 جنيه مصري/السهم. لذلك، قمنا بتعديل توصيتنا إلى زيادة الوزن النسبي من محايد بسبب الانخفاض الحاد في سعر السهم. ويؤدي بيع قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 270 فدانًا إلى خفض صافي رصيد ديون الشركة إلى 175 مليون جنيه من 1.34 مليار جنيه سابقًا. في السعر المستهدف السابق، قمنا باحتساب 2.44 جنيهًا مصريًا /السهم تأتي من قيمة عائدات بيع أراضي مساحتها 290 فدانًا من مبيعات الأراضي التي ساهمت بنسبة 22٪ من السعر المستهدف السابق. في السعر المستهدف الجديد، يساهم تقييم الأراضي بنسبة 94٪ من القيمة مع 6% تقريبا فقط تأتي من التدفقات النقدية المخصومة، والتي لا تزال أعلى من مساهمة التدفقات النقدية المخصومة السلبية في السعر المستهدف السابق بسبب تحسن مركز السيولة. لا نأخذ في الاعتبار اتفاقية تقاسم الإيرادات نظرا لأن الشركة لم تعلن عن إتمام الصفقة بعد. يشير تقييمنا لأرض هيليوبارك إلى أن إجمالي مبيعات تصل إلى 100 مليار جنيه مصري. ومع ذلك، فإن صفقة تقاسم الإيرادات مع مطور عقاري حسن السمعة ستكون بمثابة عامل إيجابي مؤثر على أرقامنا وستنعكس بشكل إيجابي على ثقة المستثمر، من وجهة نظرنا. اعتمدنا في تقييمنا للشركة على نموذج تجميع المكونات المختلفة للقيمة القائم على خصم التدفقات النقدية مع استخدام متوسط مرجح لتكلفة رأس المال المتغير للـ 5 سنوات قدره 17.32%. يتضمن السعر المستهدف (1) 6.42 جنيه مصري/السهم لمخزون الشركة من الأراضي الغير مطورة التي تبلغ مساحتها 18.0 مليون متر مربع، (2) 2.59 جنيه مصري/السهم لمراحلها السكنية والتجارية غير المطورة في مشروع سوديك إيست، (3) 0.56 جنيه مصري/السهم من الوحدات التي تبيعها الشركة بشكل مستقل، و (4) 0.04 جنيه مصري/السهم للأصول المؤجرة. قمنا بخصم صافي مركز الدين الصافي للربع الرابع من السنة المالية 20/21 والذي يبلغ 175 مليون جنيه مصري، وهو ما يؤدي لخفض طفيف في السعر المستهدف لدينا بمقدار 0.13 جنيه مصري/السهم، و تقلل تكلفة إعادة شراء 0.71 مليون متر مربع في مدينة هليوبوليس الجديدة من سعرنا المستهدف بمقدار 1.06 جنيه مصري/السهم (باستخدام متوسط سعر إعادة الشراء عند 2000 جنيه مصري للمتر المربع). سعرنا المستهدف البالغ 8.41 جنيهًا مصريًا للسهم يضع الشركة في عند مضاعف صافي الاصول متوقع للسنة المالية 21/22 قيمته 0.22x، حيث يتم تداول السهم حاليًا عند مضاعف صافي الأصول متوقع للسنة المالية 21/22 قيمته 0.12 x، مما يمثل خصم 53٪ تقريبا عن متوسط تداول الشركات النظيرة عند 0.25x، وهو ما لم يعد له ما يبرره من وجهة نظرنا نظرًا للآتي: (1) تعيين فريق إدارة جديد للشركة، (2) بيع قطعة أرض بمساحة 270 فدانًا بقيمة مربحة تبلغ 2.66 مليار جنيه مصري، (3) تتوقع الشركة إتمام صفقة تقاسم الإيرادات في الربع الأول من السنة المالية 21/22. نرى أن السوق يقدّر قيمة مخزون الأراضي النسبي للشركة بمبلغ 306 جنيه مصري/ متر مربع، أي خصم بنسبة 48٪ من القيمة الضمنية التي نقدرها بـ 590 جنيه مصري/متر مربع.”

اختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: “المخاطر المحتملة: تتضمن المخاطر المحتملة للتقييم: (1) عدم تحقق اتفاقية الشراكة الخاصة بأرض هليوبارك، (2) زيادة تكلفة انشاء البنية التحتية مما قد يؤدي الي عجز تمويلي أكبر، (3) عدول الادارة عن زيادة رأس المال بمبلغ مليار جنيه، (4) تحقيق الشركة ايراد أقل من المتوقع من مخزونها من الوحدات التامة، و (5) أي اختلاف بين الشركاء فيما يخص اتفاقيات الشراكة.”